1세대 1주택 장기보유특별공제 2025년 최신 규정 정리

2025년부터 1세대 1주택 보유자에게 적용되는 장기보유특별공제 제도가 다시 한번 개정됩니다. 이 제도는 일정 기간 이상 주택을 보유한 경우, 양도소득세를 계산할 때 양도차익 일부를 공제받을 수 있도록 한 절세 장치입니다. 하지만 최근 개정으로 인해 실거주 요건이 더욱 강조되었고, 공제율도 변경되었습니다. 이 글에서는 2025년부터 적용되는 최신 장기보유특별공제 규정을 알기 쉽게 정리해드립니다.

장기보유특별공제란?

양도소득세 계산 시, 부동산을 일정 기간 이상 보유하고 있으면 양도차익의 일정 비율을 공제해주는 제도입니다. 주택 보유자가 집을 오랫동안 보유하고 실거주한 경우, 공제율이 높아져 세금 부담이 크게 줄어듭니다.

2025년 최신 개정 요약

• 보유기간 최대 20% 공제
• 거주기간 최대 40% 공제
• 보유 + 거주 합산 최대 60% 공제
• 조정대상지역 → 실거주 없으면 공제 미적용

기존 제도와의 차이점

실거주 요건 충족 시 공제 적용 예시

상황: A씨는 서울 아파트를 10년 보유하고, 7년간 실거주 후 2025년 양도 예정

공제율:
– 보유 10년: 20% (2% x 10년)
– 거주 7년: 28% (4% x 7년)
→ 총 공제율: 48% → 양도차익 5억 원이라면 약 2억 4천만 원 공제 가능

실거주 없는 경우, 2025년부터 공제 불가

2025년부터는 실거주 요건이 강화되어, 단순 보유만으로는 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다.
특히 조정대상지역 내 주택의 경우, 실거주 2년 이상이 없으면 공제율은 0%가 됩니다.

절세 전략: 2025년 이전 양도 vs 이후 양도

• 실거주 이력 없는 장기 보유자: 2024년 내 매도 고려
• 실거주 요건 충족 예정자: 2025년 이후 공제 적용 가능
• 장기보유+실거주 병행: 최대 60% 공제 가능 → 전략적 매도 시기 선택 필요

국세청 계산기 활용법

1. 홈택스 접속 → www.hometax.go.kr
2. [모의계산] → [양도소득세 자동계산] 클릭
3. 보유·거주 기간 입력 → 공제율 자동 적용
4. 장기보유특별공제 반영 여부 확인 필수

결론

2025년부터 시행되는 장기보유특별공제 개정안은 단순 보유보다는 실거주자의 절세 혜택을 강화하는 방향으로 변화하고 있습니다. 고가 주택 보유자라면 양도 시기를 신중하게 선택해야 하며, 공제율 계산 시 보유와 거주 기간을 정확히 파악