분양권 전매 시 양도소득세 계산법
아파트 분양권은 투자 수단으로 각광받는 동시에, 세무상으로는 고세율이 적용되는 대표적인 항목입니다. 특히 2021년 이후부터는 분양권 전매 시 주택 수 포함과 함께 양도소득세 중과세율이 적용되어, 제대로 계산하지 않으면 수천만 원의 세금을 납부해야 할 수도 있습니다. 이 글에서는 2025년 기준 분양권 전매 시 양도소득세 계산 구조, 세율, 필요경비 반영 방법까지 알기 쉽게 정리해드립니다.
분양권 전매란?
분양권 전매는 입주 전에 분양받은 권리를 제3자에게 되파는 것을 의미합니다. 아직 소유권이 이전되지 않았기 때문에 일반 주택 양도와는 달리 특수한 세율과 계산법이 적용됩니다.
양도소득세 적용 대상 여부
- 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권: 주택 수 포함 + 세율 중과
- 조정대상지역 분양권: 기본세율 + 10%p 중과
- 2년 미만 보유 시: 단기 양도세율(60~70%) 적용
기본 양도소득세 계산 공식
양도차익 = 양도가액 – (분양가 + 프리미엄 + 취득세 + 기타 필요경비)
계산된 양도차익에 적용세율(중과 포함)을 곱하여 납부세액 산정
💡 예시 1: 조정지역 분양권 전매
- 분양가: 4억 원
- 프리미엄: 1억 원
- 양도가액: 5억 원
- 필요경비(중개수수료, 인지세 등): 500만 원
- 양도차익: 5억 – (4억 + 500만) = 5,000만 원
- 적용세율: 기본세율 + 10%p (최대 60%)
- 양도세: 약 2,000만~3,000만 원 예상
💡 예시 2: 비조정지역 단기 보유 전매
- 보유기간: 1년 미만 → 세율 70%
- 양도차익: 3,000만 원 → 양도세 2,100만 원 부과
적용 세율 요약표 (2025년 기준)
| 보유기간 | 지역 | 세율 |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 모든 지역 | 70% |
| 1~2년 미만 | 모든 지역 | 60% |
| 2년 이상 | 조정대상지역 | 기본세율 + 10%p |
| 2년 이상 | 비조정지역 | 기본세율 |
필요경비로 인정되는 항목
- 계약서 작성 시 인지세
- 중개수수료 (법정 요율 기준)
- 등록세, 취득세 (취득 시 납부한 경우)
- 기타 관련 세금 및 부대비용
주의사항
- 양도세는 양도일 다음달 말까지 예정신고해야 함
- 신고 지연 시 가산세 및 불이익 발생
- 국세청은 분양권 프리미엄 거래 내역을 실시간 추적
