분양권 보유 시 비과세 요건 정리
최근 부동산 시장에서 아파트 분양권 거래가 활발해지면서, 분양권을 보유한 상태에서 기존 주택을 양도하거나 신규 주택에 입주하는 경우 비과세 요건에 혼선이 생기는 경우가 많습니다. 특히 세법에서는 분양권도 주택 수에 포함되며, 이로 인해 1세대 1주택 비과세 조건을 충족하지 못하는 사례가 빈번히 발생합니다. 이 글에서는 2024~2025년 기준으로 분양권 보유 시 적용되는 비과세 조건을 정확하게 정리해드립니다.
분양권은 주택으로 간주될까?
2021년 1월 1일부터 분양권도 주택 수에 포함됩니다. 따라서 기존 주택을 보유한 상태에서 분양권을 취득하면, 2주택자로 간주되어 양도소득세 비과세 요건에서 제외될 수 있습니다.
이는 조정대상지역 여부와 관계없이 적용됩니다.
비과세 요건 정리 (2025년 기준)
- 기존 주택을 먼저 보유한 상태에서 분양권 취득: 비과세 요건 인정되지 않음
- 분양권 취득 후 기존 주택 양도: 양도 시점 기준 2주택 → 비과세 불가
- 분양권 취득 후 3년 이상 미입주, 주택 미전환 시: 예외 가능성 존재
예외 적용 가능한 상황
- 분양권이 주택으로 전환되지 않은 상태에서 양도하는 경우
- 장기보유특별공제 요건을 충족한 기존 주택을 양도하는 경우
- 일시적 2주택 요건에 해당하여 1년 또는 2년 이내 기존 주택을 양도할 경우
사례 1: 기존 주택 → 분양권 → 입주
상황: A씨는 서울 아파트를 10년 보유 후, 2023년에 분양권을 취득하고 2025년 입주 예정
결과: 기존 주택 매도 시점이 입주 전이라면 2주택으로 간주되어 비과세 불가
사례 2: 분양권 보유 후 3년 경과
상황: B씨는 분양권을 보유하고 있지만 착공 지연으로 3년 이상 미입주 상태
결과: 국세청 판단에 따라 주택 미전환 상태로 간주되어 비과세 인정 가능성 있음
실전 전략: 분양권과 기존 주택의 시간 간격 조율
- 기존 주택을 먼저 처분한 후 분양권 취득 → 1세대 1주택 유지
- 분양권 양도 후 기존 주택 매도 → 비과세 적용 가능성↑
- 입주 전까지 기존 주택 매도 + 일시적 2주택 요건 충족 → 비과세 유지 가능
FAQ
Q. 분양권은 아직 입주하지 않았는데도 주택 수에 포함되나요?
네. 2021년 1월 1일 이후부터는 분양권도 주택 수로 산정됩니다. 입주 여부와 무관합니다.
Q. 분양권을 가진 상태에서 기존 주택을 매도하면 비과세 받을 수 없나요?
원칙적으로는 2주택 상태이므로 비과세는 불가합니다. 단, 일시적 2주택 요건 충족 시에는 예외 적용됩니다.
Q. 분양권 전매로 양도하면 세금은 어떻게 되나요?
분양권 전매 시 양도소득세 50% 중과 적용되며, 2023년부터는 무주택자라 해도 예외 없음입니다.
결론
분양권을 보유한 상태에서의 주택 매매는 단순히 ‘몇 채냐’의 문제가 아니라, 취득 순서, 전입 시기, 주택 전환 여부에 따라 비과세 적용 여부가 완전히 달라집니다. 특히 분양권은 주택 수에 포함되므로, 1세대 1주택 비과세 혜택을 원한다면 매수/매도 타이밍을 정밀하게 조율해야 하며, 홈택스 시뮬레이션 및 세무사 상담을 병행하는 것이 필수입니다.
